1가구 1주택 양도세 완전정복: 12억 비과세·고가주택 계산 한 번에

 
 
이번 글에서는 1가구 1주택의 12억 비과세 조건부터 고가주택 비례과세 계산법, 일시적 2주택 장기보유특별공제까지 2025 최신 기준으로 한 번에 정리해 드리겠습니다.
 
 

 

 

1) 언제 ‘진짜 0원’일까?

 
아래 3가지를 모두 만족하면 양도세 0원입니다.
 

1.  양도일 현재 세대가 주택 1채만 보유
2.  2년 이상 보유
3.  양도가액 12억 이하
4.  * 단, 그 집을 산 시점에 지역이 조정대상지역이었다면 2년 거주도 충족해야 해요.

 
 
 

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2) 12억을 넘으면? (고가주택 비례과세)

 
전체 이익(양도차익) 중에서 초과 비율만 과세합니다.
 

•  과세대상 양도차익
• = 전체 양도차익 × (양도가액−12억) / 양도가액
•  장기보유특별공제(1주택 우대: 보유 4%/년 + 거주 4%/년, 최대 80%)와 기본공제 250만 원은 위 과세대상 부분에만 적용됩니다.

 

예시)

 

•  매수 8억, 매도 15억 ⇒ 전체 이익 7억(예시)
•  비율 = (15−12)/15 = 20%
•  과세대상 이익 = 7억 × 20% = 1억4천만
•  여기서 장특공(보유·거주 연수만큼) → 기본공제 250만 → 세율 순서로 세금이 부여 됩니다.

 

포인트: 12억 초과여도 전부 과세가 아니라 “일부만” 과세라 부담이 생각보다 줄어듭니다.

 

 

 
 

 
 

 

3) 갈아타기: 일시적 2주택, 딱 세 줄만 기억

 

1.  1후: 종전주택 취득 1년 지난 뒤 새집을 산다.
2.  2/3매: 새집 산 뒤 기한 내 종전주택을 판다 → 조정↔조정 2년, 그 외 3년.
3.  전입 의무 폐지: (과거와 달리) 전입 조건은 이제 없음. 매도기한만 지키면 됩니다.

 

 

 

4) 신고 전에 준비할 서류 (체크박스)

 

•  취득·양도 계약서 (계약/중도/잔금 날짜 보이는 것)
•  등기부 등본 (취득·양도 시점 확인)
•  거주 요건 증빙(전입세대 열람, 공과금/교육·의료 기록 등) — 조정지역 취득분일 때
•  자본적 지출 영수증(확장·창호·시스템에어컨 등 집 가치 상승 공사)
•  세금계산서/현금영수증, 계좌이체 내역, 공사계약서·내역서, 시공 전·후 사진
•  양도비용 영수증(중개보수, 법무·인지 등)

 

 

5) 자주 틀리는 포인트 6가지

 

1. 12억 = ‘이익’이 아니라 ‘매도가액’ 기준입니다. (헷갈리지 마세요)
2. 조정대상지역 ‘거주 2년’은 집을 산 당시 그 지역이 조정인지로 판단합니다.
3. 비례과세는 이익 전체가 아니라 초과 비율만 과세 됩니다.
4. 일시적 2주택은 1년 후 취득 + 기한 내 매도(2/3년)만 보면 OK입니다.
5. 자본적 지출 vs 수리비 구분: 새로 깔거나 전면 교체(내구성·가치↑)만 경비로 인정될 가능성 높습니다.
6. 증빙 없으면 불인정: 특히 공사비는 정규증빙 + 이체증 + 사진이 필수.

 
 

 

 
 
 

6) 30초 셀프 점검표

 

• 양도일 현재 1주택 맞나?
• 보유 2년(조정취득이면 거주 2년) 충족?
• 양도가액 12억 이하/초과? (초과면 비례과세 적용)
• 갈아타기라면 1년 후 취득 + (2/3년) 매도기한 확인
• 자본적 지출·양도비용 영수증 모았나?
• 실제 신고 전 최근 규정 한 번 더 확인 (세법은 바뀝니다)

 

 

 

핵심

 

• 완전 비과세: 양도일 현재 국내 1주택 + 2년 보유 (※ 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주도 필요) + 양도가액 12억 이하.
• 12억 초과 (고가주택): 전체 이익 중 (양도가액−12억)/양도가액 만큼만 과세 (=비례과세).
• 갈아타기 (일시적 2주택): 종전주택 산 지 1년 이후 새집 취득, 매도기한 2년/3년(조정↔조정 2년, 그 외 3년). 전입 의무는 폐지.

 

 
 

 
 
 

마무리 

 
규칙은 단순합니다.
 
“12억·2년(보유/거주)·기한(갈아타기)”만 맞추면, 1가구 1주택은 생각보다 쉽게 끝납니다.
 
양도세 잘 계산해 보시고, 좋은 선택하시기 바랍니다.