양도세 줄이는 가장 쉬운 방법: ‘이 7가지만’ 하면 끝

복잡한 양도세, 핵심 감면·비과세 포인트만 뽑아 드립니다.

 

1주택 12억 비과세, 장기보유특별공제, 일시적 2주택·혼인합가 특례, 중과 유예, 상생임대인/임대주택 전환 비과세, 필요경비·기본공제 250만 원까지 한 번에 점검하세요.

 

 

 

1) 1주택 비과세, 이렇게 이해하세요

• 조건: 집 1채 + 2년 이상 보유 (일부 지역은 2년 거주도 필요).
• 혜택: 12억까지 비과세.
• 예시: 13억에 팔면 → 12억은 비과세, 나머지 1억만 세금 계산!

 

“12억 넘었다 = 다 과세”가 아니에요.

넘는 부분만 과세!

 

 

* 조정대상지역의 지정·해제 목록은 수시로 변동합니다.

 

  따라서 내 집을 산 ‘그날’에 해당 구·시가 조정대상지역이었는지를 먼저 확인하세요 (국토부 지정 공고/국세청 안내 참고).

 

 

 

국세청 손택스(모바일 홈택스) 앱으로 간단하게 

 

양도소득세 간편 모의계산, 1주택 비과세/중과 자가진단, 전자신고·납부하기

 

 

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2) 오래 살수록 깎아주는 제도 (장기보유특별공제)

 

• 집을 오래 보유하고, 실제로 거주한 기간이 길면 세금을 크게 깎아줘요.
• 최대 80%까지 공제 가능(보유 + 거주 기간을 합산).

 

포인트:  보유·거주 기간이 길수록 세금이 쭉쭉 줄어든다.

 

 

 

 

 

3) 이사로 잠시 2주택?  “일시적 2주택” 비과세

 

 

• 새 집을 먼저 사고 이사해야 할 때가 있죠?
• 정해진 기한 안에 기존 집을 팔면, 여전히 비과세가 가능합니다.
• 핵심은 날짜 관리 (계약·잔금·전입·매도 날짜를 달력에 꼭 기록!).

 

 

 

 

 

 

 

 

4) 혼인/부모님과 합가 특례

 

• 결혼하거나 부모님을 모시면서 집이 2채가 되는 상황이 생길 수 있어요.
• 최근 제도는 특정 기간 안 첫 매도에 대해 1주택처럼 혜택을 주는 방향으로 완화됐어요(최신 기준은 꼭 확인!).
• 요지는 어느 집을 먼저 팔지에 따라 결과가 바뀐다는 것!

 

 

   어느 집을 먼저 팔까? (현실 가이드)

   첫 매도분만 ‘1주택 간주’ 혜택이므로, 보통은 아래 우선순위로 선택합니다.

 

1. 과세될 이익이 큰 집(양도차익·과표가 큰 집)을 먼저 팔아 특례를 적용 → 세액 절감 극대화.
2. 둘 중 조정대상지역 취득분이라 거주 2년 요건을 못 채운 집은 요건 충족 가능성을 따져 먼저/나중 순서를 결정. (요건 미충족이면 비과세가 안될 수 있음) 
3. 12억 이하로 팔 가능한 집이 있다면 그 집을 첫 매도로 잡으면 전액 비과세(조건 충족 시). 둘 다 12억 초과면 차익이 큰 쪽을 첫 매도로.

 

 

 

 

 

 

5) 다주택자 추가세(중과) 한시 완화도 있어요

 

• “추가로 더 매기는 세금”을 일부 기간 쉬어주는 정책이 있을 수 있어요.
• 기간 안에 파는 게 유리할 수 있으니, 현재 시행 기간을 확인하세요.

 

 

 

6) 영수증 모으면 세금이 줄어요 (필요경비)

 

• 뭐가 도움이 되나요? 중개수수료, 법무·등기비, 광고비/컨설팅비(거래 관련), 명도비 등.
• 전부 다 쓰는 건 아니고, 증빙이 있는 것만 인정!
• 방법: 휴대폰 앨범에 ‘양도세’ 폴더 만들어 영수증·이체내역 캡처 저장.

 

 

 

7) 기본공제 250만 원(무조건 기억!)

 

• 부동산 양도소득엔 매년 250만 원은 기본으로 빼줘요(미등기 제외).
• 예시: 과세 대상 차익이 1,000만 원이라면 → 250만 원 빼고 750만 원에 세금 계산!

 

 

 

 

 

 

 

8) 10분 만에 끝내는 체크리스트

 

• 우리집 1주택 비과세 가능? (보유 2년↑, 거주 필요 지역인지 확인할 것)
•  판매가 중 12억까지 비과세인지 확인
•  오래 보유/거주해서 장특공(최대 80%) 얼마나 되는지 확인
•  이사로 일시적 2주택이면, 기한 내 종전주택 매도 날짜 잡기
•  혼인/부모 합가면, 어느 집을 먼저 팔지 결정
•  영수증 모으기 (중개·등기·명도·컨설팅·세무대리비 등)
•  기본공제 250만 원 체크
•  정책이 자주 바뀌니 최근 규정 한 번 더 확인

 

 

 

쉬운 예시 2개

 

예시 A) 1주택, 13억에 팔아요

• 비과세: 12억
• 과세대상: 1억(여기서 또 장특공으로 깎임)
  → 생각보다 세금이 적을 수 있어요!

 

예시 B) 이사 때문에 잠시 2주택

• 새 집 계약·전입 → 정해진 기간 안에 기존 집 매도
  → 비과세 유지 가능!
  → 날짜를 놓치면 비과세가 깨질 수 있으니 달력 체크 필수.

 

 

 

자주 묻는 말

 

Q. 12억 넘으면 끝인가요?
A. 아니요. 12억까지는 비과세, 초과분만 과세!

 

Q. 장특공은 복잡해 보여요…
A. 원리만! 오래 보유/거주 = 세금 크게 감소(최대 80%).

 

Q. 서류 준비가 힘들어요.
A. 영수증/이체내역/계약서만 폴더에 모아두면 절반 끝!

 

 

 

 

 

 

 

마지막으로

 

• 양도세는 자주 바뀌는 규정이 많아요. 큰 금액이면 세무사에게 1회 상담을 권해요.
• 그래도 위 7가지만 기억하면, 대부분의 실수를 피할 수 있어요!

 

 

 

한 줄 요약(5줄 끝!)

1. 집 한 채만 가진 사람들이 집을 팔면, 12억 원까지는 세금 0원(조건 충족 시).
2. 12억이 넘는 금액만 세금 계산합니다.
3. 오래 보유/거주할수록 세금을 더 깎아주는 제도가 있어요(최대 80%까지 공제).
4. 이사 때문에 잠시 2주택이 돼도, 기한 안에 먼저 살던 집 팔면 비과세가 가능합니다.
5. 영수증(중개수수료·등기비 등)과 기본공제 250만 원을 꼭 챙기면 세금이 줄어요.